【質問】
母が一人暮らしをしている家の立ち退きの件です。 商業地に16坪ほどの土地を借りて家を40年ほど前に建てて〔建物登記済みです〕それから ずっと住んでおります。地主との土地の賃貸契約ができず、40年前から地代を供託して現在も払い続けています。

地主が数年前に破産したためこの土地がつい最近競売にかかり新し い地主が決まりました。新しい地主との立ち退き料の交渉中なのですが、新地主がいうこ とには裁判所の家の評価は200万なのでどんなにがんばっても200万以上は支払えないとの ことでした。200万に家の解体費は含まれております。

路線価が1㎡12万円ですのでこち らでも税理士に計算してもらった結果600万くらいが妥当な金額ではないかと言われまし た。あまりにも金額に差があるため、このような立ち退きの場合、立ち退き料は裁判所の 評価を基準にするのか、それともあくまでも路線価が計算の基本となるのか教えていただ きたいのです。〔市の道路拡張の話も進んでおりいずれにしても数年後には立ち退きしなくてはなりませ んが、今立ち退いたほうがいいのか、それとも道路拡張まで立ち退きを待つほうがいいの かも悩んでおります〕

【回答】
借地権の立退きの問題ですよね。 借地権は、契約書があるかどうかは問題になりません。また地主が変わっても、対抗要件はあります。よって仮に立退きに応じたとしても、適正な価格での交渉金額が決定され ます。

新地主が主張する裁判所の価格の意味が少し不明ですが、借地権の評価は、一般的に路線価を元に算出されます。また、地主に正当な理由（地代の未払いとか）がないと、裁判所も立退き命令をだせません。商業地の場合、地区によって差異はありますが、所有権評価額の7～8割が借地権価格と 評価されます。建物そのものの残存額ではありません。立退きが新地主の希望であった場合には、その適正な評価額に、さらに立ち退き費用等加 味されて提示されるべきです。 つまり折り合いがつかない場合には、立退きに応じる必要はありません。

将来に行政の立退き要求があるまで待っていたら良いかと思いますが、但し、その提示される価格が今回の新地主の価格より上回るかどうか分かりかねます。一般的に立退き価格において加味されますのが、借地権価格、建物残存価格、引越し代金 、そして貴殿がここで商売をしているとしたら、さらに営業権というものの評価をされる かと思います。この営業権という権利は、以前は民間の売買においても加味されていましたが、最近の景 気の影響で民間ではほとんど評価されていないのが実情です。しかし、立退きが行政指導である場合には、その補償の主張が可能かもしれません。

それがどのようなものかは、行政内部の資料ですので、一概には表現しずらいのですが、確かなことは売上補償、つまり利益を上げていて、それに見合う対価（確定申告）と言われて います。
おおまな内容ですが、これで答えになったでしょうか。