売却価格を決めるときに、次の４段階に渡っての検討が必要です。
まず売却不動産における価格を検討する第一段階として、国や地方公共団体、税務署などが公表する公的な価格を参照してみます。（マンション売却においても相対比較をするために、参照したほうがよいでしょう。）公的機関が公表する価格には以下の４種類があります。
地価公示価格
基準地価格
相続税路線価格
固定資産税評価額
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前述の公的価格は市場における相対的な価格であり、実勢価格とは地域により乖離があります。また売却不動産を特定したものではなく、その地域付近の参考価格です。よって、次に検証したいのが、売却不動産そのものを評価する、いわゆる鑑定に関して検証していきます。不動産の鑑定方法には以下の３つの方式があります。（売買を対象とします）
原価方式
収益方式
比較方式
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そして最終的に、実際に売却を依頼する不動産会社が行なう「査定」という価格の検討にたどりつくのです。不動産会社は、前述の公的価格を参考にしながら、実務的には不動産鑑定方式の中の取引事例比較法（比較方式）を利用し、査定を行ないます。（ただし近隣事例が見当たらない場合には、原価方式や収益方式も利用します）
その手法がどのようなものなのかは、下記の簡易査定表をご覧下さい。一般人でも利用できるように当社で多少改良しておりますが、ご自身で一度査定にチャレンジしてみてください。
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ここでは、近隣における取引事例を探してきて比較、評点を算出するようになっています。
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このシステムは当社が独自に開発したものではなく、業界団体「財団法人不動産流通近代化センター」作成のマニュアルをデータベースにしたものです。
*上記システム利用上の注意点
さてチャレンジしてみて如何でしたでしょうか？期待通りの高い査定価格になったでしょうか？それともがっかりするような低い価格でしたでしょうか？しかし実はここで出された数字はあくまでも机上の計算であり、現実の数字は市場の流通性比率（景気情勢・物件の市場性など）というものを鑑みる必要があるのです。これこそが不動産会社が経験と実績により持ち合わせているものなのです。
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実際に市場へ公開する売出し価格を決定する、という段階になりました。この価格を決定するために、価格には下記のような種類があることを認識しておくことが大切です。
売り希望価格
売りたい価格です。当然査定価格から相当高い価格です。
査定価格
不動産業者による算定価格です。
下取り価格
急いで換金したいときに、業者等へ下取って貰う価格です。
この3つの価格において、査定価格と売り希望価格に乖離がなければ問題はないのですが、相当に差異がある場合にはどう考え、どのように売り出し価格を設定するかです。それには、売り希望期間を検証する必要がある。
一般的に不動産会社の査定する価格とは、媒介契約の期間内（3ヶ月）に成約することを見込んだものです。そして、その査定価格に5％程度上乗せした価格設定の場合、成約に至る期間は4〜5ヶ月程度を要するであろうと考えられます。さらに10％程度上乗せしますと、半年以上の期間を要すると予想されます。逆に査定価格を下回る価格設定の場合、短期間での売却が可能になるのです。最終的に、売却を急ぐ、換金を至急に要する場合には、「下取り」「買取」という手段に至るのです。
この買取価格は、一般的には査定価格の80％と考えられています。
売出し価格
売却に要する期間
査定価格の10％アップ
半年以上
査定価格の5％アップ
４〜６ヶ月
査定価格とおり
３ヶ月程度
査定価格の10％ダウン
１〜２ヶ月
査定価格の20％ダウン
買取・下取り
また、不動産の交渉においては、「値引き」ということも想定しておく必要があります。但し、これは売りに出された価格が適正であれば、つまり査定価格に近ければ、それほど交渉されることはなく、反対に過剰な価格設定がなされていれば相当分だけ値引き交渉される可能性が高いのです。なぜなら物件を探している人は、売却情報をより多く集めており、その価格が適正かどうかの判断を、不動産会社の営業マンレベルで持ち合わせていると言っても過言ではないかもしれないのです。
結論としましては、どれくらいの期間で売却をしなければならないのかという期間を明確にすることにより、売出価格を設定するのがよいということなのです。査定価格は、不動産会社によってそれぞれ異なります。営業戦略（市場占有力）や、査定のために抽出した事例データーの違いなどのためです。気をつけておきたいことは、高い査定価格を設定した会社が、必ずしも高い価格で売ってくれるのではないということです。
市場においては、需要と供給のバランスがあり、適正な価格設定をしたものが適度な期間で売却されるという原理を認識しておく必要があるのです。ですから不動産会社選びは非常に重要な問題であるのです。では何に気をつけ、どこの会社へ依頼したらよいかという問題ですが、これに関しては後述します「
不動産会社選び・媒介選び
」をご参照ください。
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