用語解説
- [ 住居系地域 ]
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
以上の7地域を住居系地域に分類しますが、商業系、工業系地域でも工業専用地域を除き住宅を建築することが出来ます。ただし、防火地域に指定されている地域では、基本的に耐火建築物としなければならず、木造で住宅を建てる場合、準耐火構造とし2階建て以下、延べ面積100m²以内に制限されます。
下図を例に、建築面積と延べ床面積の計算をします。
この敷地は、第二種中高層住居専用地域で、建蔽率／容積率の限度が60％／200％の地域と仮定します。
尚、ここでは面積計算のみの説明とし、他法規は無視します。
【敷地面積】 6.5m×9m＝58.5m² 【建築面積限度】 58.5m²×0.6（60％） ＝ 35.1m²
建築面積は、上から見た水平投影面積なので 【建築面積】 5.4m×6.3m ＝ 34.02m²
34.02m²（建築面積） ≦ 35.1m²（建築面積限度） なのでOK
※通り芯から、出が1m以内のベランダは、建築面積不算入となります。
（仮に、この図のベランダの出が1.3mだとしたら、0.3m×5.4m＝1.62m² を 34.02m²に加える事になり、【合計】 35.64m² で建蔽率オ－バ－になります。）
容積率は200％に定められていますが、前面道路が4mなので
道路幅員4m×0.4（住居系地域係数） ＝ 1.6 で容積限度160％で計算します。
【延べ床面積限度】 58.5m²（敷地面積）× 1.6 ＝ 93.6m² になります。
ここで、住宅に附属している自動車車庫は、特例で、全体の延べ面積の1／5を限度として面積に不算入の取り扱いが出来るので、1階床面積は、車庫を除いた部分について算出します。（地下室も面積不算入の特例あり）
5.4m×6.3m - 2.7m×3m ＝ 25.92m² （1階床面積）
5.4m×6.3m - 1.8m×0.9m ＝ 32.4m²（2階床面積）
25.92m² + 32.4m² ＝ 58.32m²
58.32m²（延べ床面積） ≦ 93.6m²（容積限度） なのでOK
以上のように、建築面積と延べ床面積を計算します。
このように建蔽率／容積率が60／200の地域では建蔽率がほぼ限度いっぱいなのに対し、2階建てではたいがい容積が余ります。他法規などの条件を満たせば、3階建ても可能です。