賃貸管理の流れ
賃貸住宅経営は、時代と共にずいぶん変化しつつあります。そんな時代の変化にすばやく対応し、安定的な家賃の確保、良質な入居者を確保するための我が社の賃貸管理システムをご利用ください。但し、以下の二つの内容を十分ご理解ください。その内容にご理解とご納得のいかれた方々の賃貸斡旋を受諾させて頂きます。また、極め細やかな対応をモットーとしていますので、受託物件は神戸市東部(灘区・東灘区)に限らせて頂きます。
募集から契約、管理までの流れ
1入居者の募集
募集広告 → 入居審査 → 募集賃料・敷金提案 → 案内立会い・物件説明
2保証人確認
賃貸借契約 → 必要書類の確認 → 契約書の作成 → 借家人賠償保険への加入手続き
3入居諸手続き
鍵の引渡し → 設備取扱い説明 → ガス・水道・電気開栓の手配 → ゴミ出しのルール等生活説明
4苦情処理
入居者間のトラブル処理 → 近隣からの苦情処理 → 契約違反の処理
5家賃管理
家賃の集金 → 滞納家賃の督促・回収
6更新手続き
改訂家賃の設定 → 更新の通知 → 家賃の改訂交渉 → 更新手続きの締結
7解約手続き
解約通知書の受付 → 鍵の回収 → 室内点検・補修費の査定 → 光熱費清算の確認 → 内装修理の手配鍵交換
募集内容
一戸建・分譲マンションの一室のみ
入居者斡旋システム
入居者の募集業務
入居者管理システム
入居者の募集業務と管理業務
リロケーションシステム
定期借家契約と入居者管理業務
転勤者向け!
一棟賃貸住宅の賃貸経営
入居者斡旋システム
入居者の募集業務
入居者管理システム
入居者の募集業務と管理業務
総合管理システム
入居者募集業務と入居者管理業務
建物管理業務
対象物件
入居者募集
一戸建・分譲マンションの一室のみ | 一棟賃貸住宅の賃貸経営 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
入居者斡旋 | 入居者管理 | リロケーション | 入居者斡旋 | 入居者管理 | 総合管理 | |
入居者募集と選定アドバイス | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
敷金・日割家賃の請求 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
賃貸借契約書の作成 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
賃貸借契約の締結 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
入居者管理
一戸建・分譲マンションの一室のみ | 一棟賃貸住宅の賃貸経営 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
入居者斡旋 | 入居者管理 | リロケーション | 入居者斡旋 | 入居者管理 | 総合管理 | |
賃料等の請求、集金 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
滞納家賃の督促 ※1 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
入居者・近隣からの苦情受付 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
修繕手配・緊急対応 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
契約更新手続き ※2 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
解約受付 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
解約時の立会 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
原状回復負担割合調整 | ○ | ○ | ○ | ○ | ||
改装見積・手配 | ○ | ○ | ○ | ○ |
※1家賃保証はしません。 ※2希望する方のみです。
建物管理
一戸建・分譲マンションの一室のみ | 一棟賃貸住宅の賃貸経営 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
入居者斡旋 | 入居者管理 | リロケーション | 入居者斡旋 | 入居者管理 | 総合管理 | |
共有部分の一般清掃 | ○ | |||||
各行政への報告業務 | ○ | |||||
共有部分設備の緊急時対応 | ○ | |||||
共有部分設備の 維持メンテナンス |
○ | |||||
共有部分の定期清掃 | ○ | |||||
建物資産価値維持の提案 | ○ |
報酬形態
一戸建・分譲マンションの一室のみ | 一棟賃貸住宅の賃貸経営 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
入居者斡旋 | 入居者管理 | リロケーション | 入居者斡旋 | 入居者管理 | 総合管理 | |
契約時賃料の一か月分 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
管理手数料 (集金家賃に対して) |
不要 | 5% | 7% | 不要 | 5% | 7% |
更新事務手数料 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
※希望者のみ1回1万円
トラブルに強い会社
借主は、賃料を支払うから快適に賃借することを望み、貸主は適正な対価(賃料)を受け取るから、快適な住宅を提供するという相互関係で成り立っています。 そのどちらかに、不自由さや不快感を与えることがクレーム・トラブルです。 その内容は、水漏れ・騒音・滞納・事故など問題は多岐に渡りますが、最良の対応は、的確な処理であること、迅速な処理であること、誠意ある対応であることに尽きるのです。
的確な処理
初期の行動におきまして、的確な処理をすることが、最大の解決手段です。
水漏れ・事故・不具合等、さまざまなケースにおいて、どの業者に依頼すれば安価に、そして迅速に処置して貰えるのか、一般人では苦慮されることを、経験と実績の豊かな当社は対応します。特段当社が建設業を営んでいる訳ではありませんので、その事故に対して近隣のさまざまな業者から、的確で安価な料金で対応してくれるところを、責任をもってご紹介します。費用も、当社が請け負うことはありませんので、無駄な上乗せなどありません。
迅速な処理
物件の不具合、また事故、そして賃料滞納、騒音問題、近隣問題など、多くの事態で要求されます第一の解決手段は、処理が迅速であるということです。
物件の不具合におきましては、使用に不自由をきたしている訳ですから、いち早く現場へ駆けつけることが大切です。
また滞納や騒音、その他の入居者トラブルも、早急な処理がのちのちに問題を先送りしない、被害が拡大しない最良の解決です。賃料の滞納も、数ヶ月の滞納など放置せず、毎月ごとの懸命な集金が約束されるべきなのです。
また現場へいち早く駆けつけるためにも、当社の営業エリアは神戸市東灘区・灘区という車で15分程度と限定しております。
誠意ある対応
クレーム・トラブルは内容が多岐に渡り、場合によりましては早急な対応や、修理ができないことがあります。そこで大切なことは、その問題を当事者にいつまでに処理できるのか、また処理できそうなのか、またできないのかというメッセージを的確に伝達するかどうかなのです。
報告が怠りますと、当事者に不快感・ストレスを与え、クレームやトラブルが拡大していくのです。
審査・契約が厳格な会社
賃貸借の契約は、一般的にどの会社の書式をみましても、借主によりよい条件で作成されていると申し上げても過言ではありません。これは消費者保護法という法律の立場から、策定されているからだと思われます。それらを貸主側有利に変更することは、また法律によって規制されているのです。
よって、安易に賃貸借契約を締結しますと、賃借権が行使され、貸主は不利な立場に置かれかねません。
それを防ぐには、いかに優良な借主を見つけ出すか、契約条件をいかに上手く緩和するか(厳粛な契約)ということなのです。
優良な借主とは
一部上場企業との契約が優良借主なのかといえば、そうとも限りません。一般人におきましても、人柄の良好な方々、身元も問題なく、的確な連帯保証人をご用意頂く方もございます。
それではどれをもって優良な方なのかという判断ですが、
"物件のことを理解し、条件に納得し、契約内容を理解し、良識ある賃借方法により物件に居住する方"
なのです。当たり前のような内容かもしれませんが、意外にもこれらの項目が遵守されず、また理解されず契約を締結している方が多いものです。
貸主にとりましては、どのような物件も大切な不動産財産です。
しかし、借主にとりましては、賃料を支払っているから、自由きままに居住しても構わない、また敷引や礼金を支払うのだから、多少汚したり、乱暴に扱っても構わないという認識の方が多いものです。
そのギャップがクレーム・トラブルの要因の一つなのです。
お互いの価値観をいかに近づけ、厳粛で理解ある賃貸契約が締結されるのかが大切なのです。
厳粛な契約とは
不動産の賃貸借契約を締結する前に、宅地建物取引業法の規定により、不動産業者は「重要事項説明書」という書面にて、借主に物件の内容を説明する義務があります。
実は、この重要事項説明書が契約書以上に大切なものなのです。
重要事項説明書により多くの情報が記載され、また当たり前のことも、再度告知することがとても大切なのです。
多くの貸主の方々は、その存在すら知らない方が多いようです。
この書面をいかに厳密に作成するのか、そして最低限宅建業法で提示すること以外の詳細な物件情報・ましてや貸主の思いを伝えるのかが、とても重要なのです。
補足資料として「使用細則」という「入居のこころえ」のようなもの等にて、細部にわたり告知をすることが懸命なのです。
この内容を理解し、契約に臨む借主こそが「優良な借主」になり得るのです。